Aanwezigheid drugs in pand, geen ontbinding huurovereenkomst

Recent heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch uitspraak gedaan in een huurzaak waarin een woningcorporatie uit het zuiden van het land de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een woning had gevorderd.[1] De woningcorporatie was deze procedure gestart nadat bij een doorzoeking van de politie drie plakken hasj van elk ongeveer tien gram in de woning waren aangetroffen.

In de huurovereenkomst was zij met de huurders een verbod op de handel en aanwezigheid van drugs in de woning overeengekomen. Deze corporatie hanteerde een “zero tolerance beleid” met betrekking tot verdovende middelen en dit beleid was ook op haar website gepubliceerd. Daarbij werd ook duidelijk gewaarschuwd dat bij niet naleving van het verbod meteen maatregelen zouden worden getroffen en een procedure gestart zou worden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Afwijzing vorderingen door de kantonrechter

Ondanks de verbodsbepaling in de huurovereenkomst en het “zero tolerancebeleid” dat van toepassing is, wees de Kantonrechter de vorderingen van de woningcorporatie af. Daarbij overwoog de Kantonrechter dat weliswaar aan de zijde van de huurders sprake is van een tekortkoming maar dat wanneer deze tekortkoming wordt afgezet tegen het woonbelang van de huurders, moet worden geconcludeerd dat de tekortkoming gezien haar geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Opnieuw afwijzing in hoger beroep

De woningcorporatie ging in hoger beroep bij het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Net als de Kantonrechter, stelt het Gerechtshof vast dat de aanwezigheid van de hasj in de huurwoning een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Hoewel het Gerechtshof overweegt dat de in de woning aangetroffen hoeveelheid hasj de van overheidswege in beginsel gedoogde hoeveelheid van vijf gram ruim overstijgt, komt ook hij tot de slotsom dat in dit geval de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het Gerechtshof laat het woonbelang van de huurders prevaleren waarbij enerzijds ten gunste van de huurders rekening werd gehouden met het feit dat er sprake was van een gezin met jonge kinderen, dat al een aantal jaren de woning huurde, en anderzijds dat in geen enkel opzicht was gebleken dat de aanwezigheid van de relatief geringe hoeveelheid hasj enige invloed heeft gehad op de woonomgeving.

Slotsom

In artikel 6:265 lid 1 BW is vastgelegd dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis grond kan opleveren voor gehele of gedeeltelijke ontbinding van een overeenkomst. Enkel in uitzonderingsgevallen kan een tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis geen ontbinding rechtvaardigen. In deze zaak werd door de Kantonrechter en het Gerechtshof geconcludeerd dat er sprake was van zo’n uitzonderingsgeval. Zodra er echter sprake is van de aanwezigheid van grotere hoeveelheden drugs in een huurwoning of van de handel in drugs vanuit de woning, zal een ontbindings- en ontruimingsvordering over het algemeen wel worden toegewezen. Zeker als de verhuurder een verdovende middelenverbod in de huurovereenkomst heeft opgenomen en een duidelijk “zero tolerance beleid” voert. Het opnemen van zo’n verbodsbepaling in de huurovereenkomst verdient dan ook aanbeveling. Corporaties die een vergelijkbaar “zero tolerancebeleid” voeren, doen er goed aan dit goed kenbaar te maken. Naast publicatie op de website, zou er ook melding van gemaakt kunnen worden in de huurovereenkomst of in een huurdersreglement dat op de huurovereenkomst van toepassing is.

[1] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 september 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:3591.