Huurprijswijziging vanwege coronacrisis

De overheidsmaatregelen na de uitbraak van het coronavirus drukken zwaar op bepaalde branches zoals de horeca en de hotelbranche. Voor deze branches zijn er het afgelopen jaar de nodige (kort geding)procedures gevoerd waarin tijdelijke aanpassing van de huurprijs werd gevorderd. Inmiddels is er hierover ook al een aantal uitspraken in bodemprocedures verschenen. Een van die uitspraken is afkomstig van de Rechtbank Amsterdam van 9 maart 2021 (ECLI:NL:RBAMS: 2021: 0937).

In deze procedure ging het om Hotel V, die van IJboulevard twee verschillende bedrijfsruimten huurt. De maandelijkse huurpenningen bedragen voor de ene bedrijfsruimte met daarin een groot aantal hotelkamers € 41.528,84 exclusief btw. De maandelijkse huurpenningen voor de andere bedrijfsruimte met daarin een aantal lofts bedragen € 7.764,48 exclusief btw. De huurpenningen zijn tot het begin van de coronacrisis altijd volledig en op tijd betaald. Hotel V heeft een document door haar accountant laten opstellen waarin is vastgelegd dat de lockdown-maatregelen inclusief de opgelegde reisbeperkingen er financieel enorm inhakken. Het hotel is immers sterk afhankelijk van toeristen.

Onvoorziene omstandigheden in de zin van 6:258 BW

Hotel V is een bodemprocedure gestart voor het verkrijgen van een tijdelijke huurprijsvermindering vanaf 16 maart 2020. In deze procedure heeft de kantonrechter een aantal belangrijke conclusies getrokken. De kantonrechter heeft allereerst geconcludeerd dat de coronacrisis en de in dat verband genomen overheidsmaatregelen als onvoorziene omstandigheden moeten worden aangemerkt. Vast is komen te staan dat de toeristenstroom het afgelopen jaar vrijwel is opgedroogd als gevolg van de coronacrisis. Tussen partijen was verder niet in geschil dat de omzetdaling een direct gevolg was van deze crisis.

Vervolgens heeft de rechter overwogen dat in geval van onvoorziene omstandigheden er in beginsel op partijen een verplichting rust om in heronderhandeling tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomsten te komen. In dit geval zijn partijen echter niet in staat geweest om hierover overeenstemming te bereiken en het is daarom aan de kantonrechter om hier alsnog een beslissing over te nemen. Daarbij wordt als uitgangspunt genomen, dat nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van coronacrisis het niet redelijk is dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld. De tegenvaller dient in beginsel gelijkelijk over beide partijen te worden verdeeld. Om te beoordelen of de huurprijs tijdelijk moet worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden is het aan de huurder om te stellen en zo nodig te onderbouwen dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. De huurder dient in dit verband inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over het jaar 2019 en 2020. Aan de hand daarvan wordt het verschil in omzet na aanvang van de coronacrisis en daarvoor inzichtelijk. In dit geval had Hotel V dit verschil in omzet ook keurig inzichtelijk gemaakt.

Vaststelling gewijzigde huurprijs

De kantonrechter heeft vervolgens bepaald dat bij het vaststellen van een gewijzigde huurprijs de afgenomen omzetcijfers het uitgangspunt vormen. Bij de bepaling van deze omzet moet de verkregen tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) buiten beschouwing worden gelaten. Deze tegemoetkoming maakt weliswaar in boekhoudkundige zin onderdeel uit van de omzet maar betreft een tegemoetkoming die geoormerkt is om bij te dragen aan de loonkosten. Daarmee is dat deel van de omzet niet relevant bij de vaststelling van de omvang van het verminderde huurgenot. Daarentegen moet het deel van het Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL), dat verband houdt met de huur wel bij de omzet worden betrokken.

Dit deel van de TVL is immers bedoeld ter dekking van de doorlopende huur en heeft dus direct een dempende werking op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot. Hotel V had ook hiermee bij haar vordering rekening gehouden.

Terugwerkende kracht

De kantonrechter heeft vastgesteld dat een wijziging van een overeenkomst ten gevolge van onvoorziene omstandigheden met terugwerkende kracht kan worden verleend. In deze zaak zag de kantonrechter daar gelet op de aard en de duur van de gewijzigde omstandigheden ook aanleiding toe. De kantonrechter heeft daarom de huurovereenkomst met ingang van 16 maart 2020, het moment dat Nederland in gedeeltelijke lockdown is gegaan en onder meer horeca en scholen werden gesloten, gewijzigd. Daarbij heeft de kantonrechter bepaald dat deze tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst in ieder geval zal voortduren voor zolang er nog steeds vrijheidsbelemmerende overheidsmaatregelen gelden. Mocht er na afloop van de overheidsmaatregelen nog steeds coronagerelateerde omzetvermindering bestaan, dan dienen partijen hierover nadere afspraken te maken.

Schadebeperkingsplicht

De rechter was ook van oordeel dat Hotel V in dit geval voldoende heeft gedaan om haar schade te beperken. Hotel V had namelijk duidelijk gemaakt dat ze binnen de mogelijkheden die ze had, zijnde een hotel zonder eigen restaurant, zich heeft ingespannen klanten te trekken. Daarbij had het hotel zich gericht op de lokale markt, de thuiswerker en sterk gereduceerde prijzen gehanteerd.

Formule gewijzigde huurprijs

De kantonrechter heeft een formule gebruikt voor de bepaling van de omvang van de tijdelijke huurprijsvermindering aan de hand van de eerder getrokken conclusies. Als uitgangspunt wordt genomen dat als er sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis (hierna: d) de huurprijs in beginsel wordt gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Indien sprake is van een omzetdaling van 100% wordt de oorspronkelijke huurprijs (hierna: oh) in beginsel verminderd met 50%. De gewijzigde huurprijs (hierna: gh) kan dan worden berekend volgends de formule: oh-(d% ÷ 2)= gh.

Ten slotte oordeelde de rechter dat vanwege het feit dat met terugwerkende kracht de huurprijs wordt gewijzigd dit tot gevolg heeft dat eventuele boetes, wettelijke rente of buitengerechtelijke incassokosten, die verband houden met de incasso van huurpenningen die de gewijzigde huurprijs overstijgen, niet verschuldigd zijn.

Slotsom

Uiteindelijk werden de vorderingen van Hotel V toegewezen en heeft de kantonrechter de huurovereenkomst gewijzigd, in die zin dat met ingang van 16 maart 2020 tot en met 31 december 2020 de overeengekomen huurprijs met 37,5 % wordt verminderd, onder de verplichting voor hotel V aan IJboulevard een volledig omzetoverzicht te verstrekken. Voor de periode van 1 januari 2021 tot het moment dat er geen coronagerelateerde vrijheidsbeperkende maatregelen meer door de Nederlandse overheid worden opgelegd, dan wel voor het geval de omzet weer het niveau van 2019 heeft bereikt, dient de eerdergenoemde formule voor de bepaling van de huurprijsvermindering voor die periode te worden toegepast.