Koppeling huur en zorg

De afgelopen jaren is er regelmatig uitspraak gedaan in zaken waarin de koppeling tussen een huur- en zorgovereenkomst centraal stond. De vraag die dan vaak speelt is of het einde van de zorgovereenkomst automatisch tot het einde van de huurovereenkomst leidt of dat de huurder huurbescherming heeft? Recent heeft ook het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch zich over zo’n zaak, waarin het ging om de samenhang tussen een huurovereenkomst en een woonbegeleidingsovereenkomst, gebogen.

Waar ging het over? .
Woningbouwvereniging Compaen verhuurde jarenlang woonruimte aan huurder, de eerste jaren rechtstreeks en vanaf 2007 via een onderverhuurconstructie met Stichting Maatschappelijke Opvang (SMO) die de woonruimte van Compaen huurde en op haar beurt aan huurder onderverhuurde in combinatie met een woonbegeleidingsovereenkomst. Nadat de woonbegeleidingsovereenkomst tussen SMO en huurder was geëindigd heeft in 2012 GGZ Oost-Brabant de woonbegeleiding van SMO overgenomen. In maart 2013 stopte de woonbegeleiding van het GGZ waarna huurder nog enige tijd woonbegeleiding van Care for You ontving. Care for You heeft eind 2013 de woonbegeleidingsovereenkomst opgezegd. Nadat de woonbegeleiding van Care for You was geëindigd, heeft Compaen de huurder verzocht de woning te verlaten omdat volgens Compaen de huurovereenkomst was gekoppeld aan de woonbegeleidingsovereenkomst. Het einde van de woonbegeleiding zou daarom automatisch het einde van de huur tot gevolg hebben. De huurder gaf geen gehoor aan het verzoek om de woning te verlaten en Compaen stapte naar de rechter.
Kantonrechter
De kantonrechter volgde Compaen in haar stelling dat de huurovereenkomst tussen Compaen en huurder en de woonbegeleidingsovereenkomst tussen Care for You en huurder aan elkaar gekoppeld zijn zodat het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst ook het einde van de huurovereenkomst betekent. Dit leidde tot een toewijzing van de primaire vordering van Compaen tot afgifte van een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per de datum van het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst was geëindigd.
Gerechtshof
Het gerechtshof dacht hier anders over en vernietigde het vonnis van de kantonrechter. Het gerechtshof stond stil bij de rechtsverhouding tussen partijen; deze was volgens het gerechtshof steeds die van verhuurder en huurder geweest, zij het in verschillende constructies. Vanaf 1998 betrof het een reguliere huurovereenkomst en vanaf 2007 was er geen sprake meer geweest van een reguliere huurovereenkomst maar steeds van een combinatie van een (onder)huurovereenkomst met een begeleidingsovereenkomst waarbij partijen in de tekst van de verschillende overeenkomsten steeds tot uitdrukking hadden gebracht dat ze met elkaar verbonden waren. Het hof gaf aan dat dat nog niet wil zeggen dat daardoor sprake is van een zorgovereenkomst waarin het element zorg overheerst zodat de huurder geen beroep op huurbescherming toekomt.
Het hof benadrukt dat in geval van een combinatie van huur van woonruimte met vormen van zorg niet te snel aangenomen moet worden dat een beroep op huurbescherming niet opgaat. Beslissend voor het gerechtshof in dit geval was dat er sprake was van een ononderbroken bewoning gedurende een groot aantal jaren waarbij de voorwaarden waaronder dit gebeurde weliswaar veranderden en verschillende constructies werden gehanteerd maar waarbij niet voorop stond het ontvangen van zorg of begeleiding maar het kunnen blijven beschikken over woonruimte. Dit leidde ertoe dat het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst niet automatisch het einde van de huurovereenkomst betekende en de primaire vordering van Compaen in hoger beroep alsnog werd afgewezen.
Uiteindelijk werd Compaen nog wel gered en wees het gerechtshof de subsidiaire vordering van Compaen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming toe omdat Compaen kon aantonen dat de huurder de woning en de daarbij behorende tuin niet heeft gebruikt zoals een goed huurder hoort te doen. Zowel de woning als de tuin verkeerden in een deplorabele staat. Dit leverde een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van de huurder uit de huurovereenkomst op, op grond waarvan het gerechtshof de huurovereenkomst ontbond.

Conclusie
Zogeheten koppelbedingen of koppelingen tussen huur en zorgovereenkomsten blijven inzet van procedures. Niet alleen de tekst van dergelijke koppelbedingen in de overeenkomst is van belang. Het gerechtshof legde in deze zaak het zwaartepunt bij de feitelijke rechtsverhouding en wat bij partijen daarbij voorop had gestaan. Mogelijk zou de uitkomst anders zijn geweest als de rechtsverhouding niet van het begin af aan die van verhuurder/huurder was geweest maar meteen huur in combinatie met een zorgelement.