NADERE VASTSTELLING HUURPRIJS DOOR RECHTER

Als de verhuurder of huurder van detailhandelsbedrijfsruimte meent dat de tussen partijen geldende huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, dan kan hij vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt. De artikelen 7:303, 7:304 en 7:305 van het Burgerlijk Wetboek regelen daarvoor een nadere huurprijsvaststellingsprocedure.

Formele vereisten

Het eerste artikel (7:303 BW) bepaalt op welk tijdstip een dergelijke vordering kan worden ingesteld, hoe de rechter deze vordering moet beoordelen en op welk tijdstip een door de rechter nader vastgestelde huurprijs gaat gelden. Zo kan een dergelijke vordering niet op ieder moment bij de rechter worden ingediend. Als er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, dan kan zo’n vordering pas worden ingediend na afloop van de overeengekomen duur. In alle andere gevallen, kan de vordering worden ingediend telkens wanneer tenminste vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan, of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

Deskundigenadvies

Artikel 7:304 BW bepaalt dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk is indien deze vergezeld gaat van een advies over de nadere huurprijs, dat is opgesteld door één of meerdere door partijen gezamenlijk benoemde terzake deskundige(n). Dit vereiste komt erop neer dat, voordat de nadere huurprijsvaststellingsprocedure kan worden gestart, tussen partijen in gezamenlijk overleg een deskundigenadvies (geen bindend advies) moet worden verkregen. Wordt niet eerst een deskundigenadvies verkregen, dan is de eisende partij per definitie niet-ontvankelijk in zijn vordering tot nadere huurprijsvaststelling bij de rechter. De door de wetgever beoogde rapportage dient bij voorkeur te zijn opgesteld door een  of meerdere deskundigen die door beide partijen zijn benoemd.

Tot en met 2013 kon dit de bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) zijn, maar, met name na 1 januari 2014, ook een niet aan de BHAC verbonden terzake deskundige bedrijfsmakelaar die deskundigheid heeft op het gebied van nadere huurprijsvaststellingsprocedures. Het kan natuurlijk ook voorkomen dat partijen elk onafhankelijk van elkaar een deskundigenadvies hebben laten opstellen. In dat geval is er geen sprake van een gezamenlijk advies. De eisende partij kan in dat geval ontvankelijk zijn in zijn vordering op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW. Als partijen het echter niet eens kunnen worden over de benoeming van een deskundige, dan benoemt de rechter op verzoek van de betreffende partij een deskundige.

Regelmatig staat in huurcontracten voor het geval van een gewenste huurprijswijziging een van artikel 7:304 lid 1 BW afwijkende regeling opgenomen. Gedacht kan worden aan een bepaling met een specifieke benoemingsregeling voor de deskundige(n), die over het algemeen omslachtiger, daarmee tijdrovender en kostbaarder is voor de huurder, dan de regeling van de wet. De bepalingen die ten nadele van de huurder afwijken van artikel 7:304 BW zijn echter vernietigbaar, behalve voor zover die bepalingen zijn goedgekeurd door de rechter. Vaak zal zo’n bepaling uit een huurcontract niet eerst zijn goedgekeurd door een kantonrechter. In dat geval kan het voor de huurder wenselijk zijn de regeling in het huurcontract te vernietigen om terug te kunnen vallen op de minder omslachtigere wettelijke regeling.

Al met al zijn er dus nog best wel wat formaliteiten verbonden aan een nadere huurprijsvaststellingsprocedure. Mocht u twijfelen aan de huurprijs van de door u verhuurde of gehuurde detailhandelsbedrijfsruimte, dan is het verstandig om op tijd advies in te winnen over de mogelijkheden die uw huurcontract en de wet bieden.