Het vervangen van sloten bij huurachterstand

Inleiding

Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft vorige maand een verhuurder van een kamer op zijn vingers getikt die de sloten van die kamer had vervangen omdat de huurder de huur niet betaalde.[1] Wat was er precies aan de hand?

Feiten

Met ingang van 16 augustus 2016 verhuurde de verhuurder een gestoffeerde kamer aan huurder. De huurovereenkomst was aangegaan voor de duur van één jaar. De eerste maand huur en de borgsom waren betaald door middel van een afgesloten lening bij de dienst Sociale zaken van de gemeente. Daarna bleef betaling van de huur uit. De verhuurder heeft daarom in december 2016 de sloten van de kamer vervangen en de spullen van de huurder die nog in de kamer stonden (een bed, slaapbank en borden) ergens opgeslagen.

Kort geding

De huurder is het hier niet mee eens. Hij start een kort gedingprocedure waarin hij vordert hem weer toegang te verlenen tot de door hem gehuurde kamer. Deze vordering wordt door de voorzieningenrechter afgewezen omdat de rechter van oordeel is dat de huurder te snel is gaan dagvaarden. Hierdoor heeft de verhuurder onvoldoende tijd gehad om zich goed op de zitting te kunnen verweren. De voorzieningenrechter vond het onder deze omstandigheden niet gerechtvaardigd om alvast in kort geding op een eventuele uitkomst in een bodemprocedure vooruit te lopen.

Hoger beroep

De huurder gaat in hoger beroep. Het gerechtshof maakt allereerst korte metten met het verweer van de verhuurder dat de huurder te snel zou zijn gaan dagvaarden. Het gerechtshof komt daarna tot de kern van de zaak.

Het hof stelt vast dat er sprake is van een huurachterstand van drie maanden. Het in een situatie van een huurachterstand vervangen van de sloten van de kamer en het daarna weigeren om de kamer nog langer aan de huurder ter beschikking te stellen is ontoelaatbaar. Volgens dwingend recht kan een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte namelijk niet wegens een tekortkoming van de huurder buitengerechtelijk (dat wil zeggen: zonder rechterlijke tussenkomst) worden ontbonden door de verhuurder. Ontbinding van de huurovereenkomst kan alleen door de rechter plaatsvinden (artikel 7:231 BW). De huurder wordt door het gerechtshof alsnog in het gelijk gesteld en de verhuurder wordt veroordeeld tot betaling van alle proceskosten.

Conclusie

Hoewel het natuurlijk voor u als verhuurder uitermate frustrerend is als de huur alsmaar niet of structureel te laat wordt betaald, moet u zich niet zomaar laten verleiden tot het treffen van allerlei “creatieve” maatregelen. Zeker bij de verhuur van woonruimte gelden nogal wat dwingendrechtelijke bepalingen. Laat u daarom eerst goed voorlichten voordat u tot actie overgaat. Dat kan u achteraf een hoop ellende en kosten besparen.

[1] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 11 april 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:1578.